Inicialmente, cumpre esclarecer que o presente artigo apenas irá tratar da modalidade de leilão judicial, embora a legislação ainda possa ser aplicada em parte ao extrajudicial.

Em recente decisão, o desembargador Eugênio José Cesário Rosa, relator do caso, anulou uma arrematação e um imóvel que fora levado a leilão. Isto se deu em decorrência da aplicação da regra estampada no artigo 903 do CPC, in verbis:

Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

Observa-se que ainda, em continuação ao caput do referido artigo, na 5º parte do artigo, mesmo que haja requerimento de invalidação em ação autônoma, ou embargos, deve-se manter a arrematação havida,

Art. 903. Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4o deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.

Sabido frisar que também aos autos a única exceção à regra da irretratabilidade da arrematação, qual seja: o executado arguir as questões do parágrafo primeiro e segundo do artigo 903 no prazo de 10 (dez) dias após a hasta pública, que diz:

• 1o Ressalvadas outras situações previstas neste Código, a arrematação poderá, no entanto, ser:

I – invalidada, quando realizada por preço vil ou com outro vício;

II – considerada ineficaz, se não observado o disposto no art. 804;

III – resolvida, se não for pago o preço ou se não for prestada a caução.

• 2o O juiz decidirá acerca das situações referidas no § 1o, se for provocado em até 10 (dez) dias após o aperfeiçoamento da arrematação.)

Porém o referido dispositivo trata de algumas hipóteses que possibilitam o desfazimento da arrematação judicial de imóvel em leilão, a título de exemplo, o inciso II, do § 1º, que faz menção ao artigo 804, do diploma legal.

Art. 804. A alienação de bem gravado por penhor, hipoteca ou anticrese será ineficaz em relação ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético não intimado.

• 1o A alienação de bem objeto de promessa de compra e venda ou de cessão registrada será ineficaz em relação ao promitente comprador ou ao cessionário não intimado.

• 2o A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído direito de superfície, seja do solo, da plantação ou da construção, será ineficaz em relação ao concedente ou ao concessionário não intimado.

• 3o A alienação de direito aquisitivo de bem objeto de promessa de venda, de promessa de cessão ou de alienação fiduciária será ineficaz em relação ao promitente vendedor, ao promitente cedente ou ao proprietário fiduciário não intimado.

• 4o A alienação de imóvel sobre o qual tenha sido instituída enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso será ineficaz em relação ao enfiteuta ou ao concessionário não intimado.

• 5o A alienação de direitos do enfiteuta, do concessionário de direito real de uso ou do concessionário de uso especial para fins de moradia será ineficaz em relação ao proprietário do respectivo imóvel não intimado.

• 6o A alienação de bem sobre o qual tenha sido instituído usufruto, uso ou habitação será ineficaz em relação ao titular desses direitos reais não intimado.

Com base neste dispositivo legal, em recente decisão processo TRT – AP – 0011653-47.2017.5.18.0011, o Tribunal Regional do Trabalho da 18ª Região (GO) determinou a anulação da arrematação de um imóvel que tinha sido levado a leilão para garantir a quitação de um débito trabalhista de natureza alimentar.

A anulação foi declarada mesmo após o autor da ação trabalhista já ter recebido o dinheiro obtido com a arrematação, de modo que agora terá que devolver toda verba obtida ao arrematante do bem.

A ação de anulação foi proposta por uma comerciária que adquiriu, em 2012, o imóvel leiloado. No entanto, na época, ela não registrou o bem em seu nome. Foi proposta uma ação de execução trabalhista em desfavor do antigo proprietário do lote, como o imóvel ainda estava em seu nome, foi penhorado e leiloado para quitação do débito. O dinheiro, inclusive, foi repassado ao trabalhador.

O lote adquirido pela comerciária foi leiloado em abril de 2016 para quitar o débito. Porém, ela somente ficou sabendo do fato em setembro de 2017, quando propôs, na Justiça do Trabalho, o pedido de anulação da arrematação. Juízo de primeiro grau negou o pedido e declarou que a venda do imóvel arrematado se deu em fraude à execução, julgando improcedente a ação anulatória de arrematação.

Como perderam em primeiro grau, seus representantes, recorreram ao TRT-18 e sustentaram que a cliente demonstrou ser a legítima proprietária do imóvel arrematado. Reforçaram que “restou inequívoca a sua boa-fé no momento da transação, juntando, inclusive, certidões negativas de débitos trabalhistas e relativos aos tributos federais e à dívida da União do vendedor”.

Alegaram, ainda, que a ação principal trabalhista fora proposta contra pessoa jurídica e não contra pessoa física, de forma que não constavam nas certidões, na época da transação imobiliária, ações pendentes ajuizadas em desfavor daquele que vendeu o imóvel à pessoa de quem posteriormente adquiriu o bem.

Ao analisar o caso, o relator deu provimento ao recurso da comerciária e considerou que ela tomou todas as cautelas e providências com certidões à época da aquisição do bem. Entendeu que a ação principal, ajuizada em 27 de agostos de 2012, sendo que a primeira venda do bem realizada em 29 de outubro 2012, operou-se em fraude à execução, uma vez que ao tempo da alienação já tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência art. 808, IV, do antigo CPC/73.

“Embora as escrituras públicas de compra e venda não tenha sido registrada, a jurisprudência pátria já se inclinou no sentido de que o mero instrumento particular de compra e venda é bastante para demonstrar a boa-fé dos contratantes na alienação de imóvel”.

Diante disso, Eugênio José Cesário Rosa assegurou que a mulher não pode ser penalizada tão severamente com a penhora e arrematação de imóvel, sendo certo que a aquisição se deu de forma legítima, sem qualquer indício de fraude. “A um, porque na matrícula do imóvel não constava qualquer ônus recaindo sobre ele. A dois, porque as escrituras de compra e venda demonstra que a empresa executada sequer se encontrava na posse do imóvel arrematado”, finalizou o relator.

Como advogado atuante em diversas ramificações do Direito, dentre eles o Direito de Família e Direito do Trabalho, compreendo ser oportuno frisar três dicas práticas a serem tomadas logo após a arrematação, a lembrar, uma para a imediata assinatura do auto de arrematação com a respectiva expedição e registro no Cartório de Imóveis, outra encaminhar uma notificação para o ocupante concedendo um prazo para desocupar o bem e, por fim, caso infrutífera a demanda anterior procurar um advogado para talvez propor Ação Judicial de Imissão na Posse ou Reivindicatória.