Advocacia Empresarial

Ação renovatória é a ação judicial proposta pelo inquilino contra seu locador para que um contrato locação comercial seja renovado de modo forçado, mesmo contra a vontade do locador, permitindo que o empresário (inquilino) permaneça conduzindo seu negócio naquele ponto comercial. Está prevista na Lei 8.245/91.

O escritório Wander Barbosa Sociedade de Advocacia, em comentários à jurisprudência extraída dos tribunais superiores, faz importantes comentários sobre o tema. Acompanhe:

O que dispõe a Lei sobre a Ação Renovatória?

De acordo com o artigo 51 da Lei Federal nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), o locatário de imóveis não residenciais terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente, o contrato seja escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos seja de cinco anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos.

Se por um lado os requisitos para o ajuizamento da ação renovatória são claros, a redação “por igual prazo” incluída no artigo suscita diferentes interpretações sobre a que exatamente a expressão se refere: (i) ao prazo de cinco anos exigido para que o locatário tenha direito à renovação; (ii) à soma dos prazos de todos os contratos celebrados pelas partes ou, ainda, (iii) ao prazo do último contrato formalizado no curso da relação jurídica.

Prazo máximo e mínimo da ação renovatória

A questão também provoca debates sobre a existência de prazos máximo e mínimo pelos quais um contrato de locação pode ser renovado. Afinal, a ação renovatória, embora vise garantir os direitos do locatário, como a manutenção do fundo de comércio, não pode se tornar uma forma de perpetuar o contrato de locação, restringindo o direito de propriedade do locador.

Qual a posição do STJ sobre a ação renovatória?

Ao enfrentar o assunto, a jurisprudência – com precedentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) – estabeleceu que o contrato de locação deve ser renovado por cinco anos, prazo esse tanto máximo quanto mínimo. O período de cinco anos mostra-se razoável para a renovação do contrato, que pode ser requerida novamente pelo locatário ao fim desse tempo, pois a lei não limita essa possibilidade.

Qual o prazo para a renovação da locação?

No entendimento do STJ, permitir a renovação por prazos superiores poderia contrariar a finalidade do instituto, considerando as sensíveis mudanças de conjuntura econômica e os demais fatores que influenciam a decisão das partes sobre a renovação do contrato. Prazos menores, por sua vez, poderiam assoberbar o Poder Judiciário de forma desproporcional. Em outras palavras, se a locação fosse renovada por apenas um ano, por exemplo, o locatário teria que ajuizar ações renovatórias semestrais, o que criaria tumulto processual, uma vez que as ações se atropelariam em pleno curso.

Além disso, constitui argumento na corrente majoritária que a Lei do Inquilinato, ao dispor que o locatário terá direito à renovação do contrato “por igual prazo”, está se referindo ao prazo mínimo exigido pela legislação para que se renove a locação, cinco anos, e não ao prazo do último contrato celebrado pelas partes.

Conclui-se, portanto, que a renovação do contrato de locação não residencial será feita pelo prazo de cinco anos. Tal entendimento independe do prazo do último contrato formalizado no curso da relação jurídica, que eventualmente tenha completado o quinquênio necessário ao ajuizamento da ação, e se mantém mesmo que a vigência da locação supere cinco anos, afastando-se renovações por períodos superiores.

Para mais informações, entre em contato com o escritório Wander Barbosa Advogados e agende uma reunião para tratar do assunto.