Uma das mais importantes modalidades de aquisição da propriedade recebeu nova regulamentação através do Novo Código de Processo Civil, permitindo que o procedimento se dê diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. De qualquer forma, pela complexidade do procedimento, é imprescindível contar com a consultoria de um Advogado Especializado em Direito Civil, que poderá, por meio da sua técnica, obter maior celeridade no procedimento, além de ser um requisito imposto pela nova normatização.

Visando atender ao princípio da razoável duração do processo e garantir uma maior celeridade às demandas, o sistema de prestação jurisdicional conta com a transferência de competência do órgão judiciário para a solução de litígios extrajudicialmente, conferindo ao trabalho desenvolvido pelas serventias notariais e registrais grande relevância para agilizar a prestação jurisdicional. Exemplo disso é a Lei 11.441/2007, a qual alterou o atual Código de Processo Civil a fim de possibilitar que separações, divórcios, inventários e partilhas consensuais pudessem ser feitos em cartórios; a Lei 11.790/2008, a qual dispõe sobre o registro tardio de nascimento; a Lei 12.100/2009, a qual trata sobre a possibilidade de retificação no Registro de Pessoas Naturais. No que tange a seara imobiliária, pode-se, ainda, citar a Lei 10.931/04, a qual permitiu a retificação de área pelo oficial de registro de imóveis competente.

Nesse processo de desjudicialização se insere a usucapião extrajudicial, concebida na Reforma do Poder Judiciário, com a aprovação da Proposta da Emenda à Constituição 45/2004 e incorporada na consolidação do novo Código de Processo Civil, pela Lei 13.105/2015. A disposição do artigo 1.071 do novo Código de Processo Civil facilita a prática de usucapião administrativa anteriormente prevista no programa Minha Casa, Minha Vida (Lei 12.424/2011), na qual se deu tratamento a regularização fundiária em áreas urbanas de interesse social. O texto do novo código procedimental amplia as hipóteses de pedido de usucapião extrajudicial, inovando ao possibilitar a adoção de tal instituto para todos os casos previstos no Direito material da legislação brasileira.

O procedimento de usucapião é requerido pela parte interessada, obrigatoriamente assistida por advogado ou defensor público, perante o cartório de registro de imóveis da comarca em que se situa o imóvel. O pedido deverá ser instruído com ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando a posse do requerente e de seus antecessores; planta e memorial descritivo assinado por profissionais legalmente habilitados, com prova de anotação de responsabilidade técnica, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; e justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Vale destacar, ainda, no que se refere aos requisitos do pedido que o parágrafo 2º, do artigo 1.071, prevê que: “Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância”.

Tal disposição revela que o procedimento de usucapião administrativa só será admitido para os casos consensuais entre o requerente e o requerido, conferindo segurança jurídica à proteção da propriedade privada, em detrimento da regularização fundiária extrajudicial quando não existe acordo.
Destarte, presume-se que a usucapião extrajudicial servirá, sobretudo, aos interesses da parte usucapiente e do titular do domínio do imóvel que negociaram, regularizando e formalizando o acordo fixado entre eles. Para os demais casos em que não haja consenso sobre a situação fática, bem como na recorrente situação em que o proprietário do imóvel não é localizado, resta a via judicial.

O procedimento de usucapião extrajudicial dispensará a participação do Ministério Público e da homologação judicial. Não obstante, se prevê a ciência dos confrontantes, dos terceiros interessados, dos titulares de domínio e da Fazenda Pública. Caberá a União, aos estados, ao Distrito Federal e aos municípios se pronunciarem se o imóvel em questão é um bem público ou não, visto que no primeiro caso não seria possível a aplicação desse instituto.

A usucapião administrativa é mais um instrumento que se apresenta para efetivar o direito fundamental à propriedade, constitucionalmente agasalhado no artigo 5º, inciso XXII. O instituto preme pela celeridade do procedimento, estimando-se uma duração aproximada de 90 a 120 dias, a semelhança do que ocorre na retificação consensual prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973).

Não obstante a desjudicialização visando maior agilidade e efetividade da prestação jurisdicional por meios administrativos, algumas ponderações merecem atenção. A eficácia desse instituto pode se mostrar futuramente limitada, visto que traz como exigência a concordância de ambas às partes. Ademais, exige-se uma série de provas que, por vezes, se mostram de difícil produção para os requerentes, não sendo incomum a necessidade de se recorrer a provas testemunhais. Outrossim, o acesso à usucapião administrativa pode ser dificultado para população de baixa renda, haja vista representar um procedimento mais dispendioso do que a via judicial, tanto pela possibilidade da assistência judiciária gratuita neste último caso, quanto pelas custas dos procedimentos administrativos.
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Nessa toada, a usucapião administrativa pode ser vista como um procedimento positivo ao simplificar, desburocratizar e desafogar o Judiciário nos casos em que as partes interessadas estejam em consenso e apresentem os documentos necessários para tanto. Porém, considerando-se o contexto social, político e econômico, em que o direito à propriedade se relaciona intrinsecamente ao direito à moradia e, tendo em vista as dificuldades para a sua realização, a usucapião extrajudicial pode não se apresentar como instrumento de massiva regularização fundiária, ante o caráter eminentemente conflituoso das relações que envolvem esse tipo de demanda. 

O Escritório Wander Barbosa Advogados está habilitado para requerer o usucapião, tanto pelas vias extrajudicial (cartório) quanto pela tradicional via judicial. Clique aqui para agendar sua consulta.