No caso em análise, como advogado no Direito Civil, e tributário, irei exemplificar bem estas duas questões. Cumpre observar, preliminarmente, que quando se fala em aluguel de imóvel é muito frequente os questionamentos das seguintes questões:

“Doutor vou morar em uma casa alugada sou obrigada a pagar o IPTU?”

 “Doutor, quem paga o IPTU o proprietário ou o inquilino?”

Essas dúvidas são cada vez mais recorrentes, e vêm sendo alvo de muitas ações judiciais.

Desse modo, Código Tributário Nacional em seu artigo 34 assevera que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, ou seja, juridicamente o responsável pelo pagamento do IPTU é o dono do imóvel. No entanto, a lei do Inquilinato (lei nº 8245/91), aduz em seu artigo 22 que o locador é obrigado a pagar os impostos, salvo se de outra forma for estabelecido em contrato, desta forma a lei do inquilinato possibilita que o locador transfira a responsabilidade do pagamento do imposto ao locatário através do contrato.

Nesta esteira, vale ressaltar que deverá constar no contrato celebrado entre as partes, qual a forma do pagamento referente ao imposto.

Cabe aqui aduzir também que apesar da lei de inquilinato possibilitar que o pagamento seja feito pelo locatário, perante o FISCO quem será o responsável pelo pagamento é o locador, portanto se houver atraso no pagamento o FISCO, a pessoa a ser acionada é o proprietário.

Caso exista um contrato de locação, acordando que o locatário é responsável pelo pagamento do imposto, o locador poderá acionar o locatário judicialmente na esfera cível pelo não cumprimento de sua cláusula, exigindo o pagamento da dívida e valores correspondentes a juros e multa.

Portanto, por mais que o contrato de locação não tenha validade perante o FISCO, o contrato é válido na área cível. Sendo assim é importante o locador se prevenir de possíveis inadimplências.

Impede salientar que as dívidas referentes ao não pagamento de IPTU poderão ser executadas pelo município e os bens do proprietário poderão ser penhorados bem como o imóvel ser levado a leilão para a quitação da dívida.

O mais importante na hora de alugar o imóvel é fazer um contrato com todas as cláusulas de forma clara e precisas, como também é importante que as partes tenham o conhecimento dos seus direitos e deveres na hora de alugar o imóvel.

Por conseguinte, conforme reza o  art. 34 do CTN, contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título. Além disso, o artigo 32 do CTN estabelece que o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel, ou seja, conforme rezam os citados artigos, o atual possuidor “promitente comprador” do imóvel é o responsável pelo pagamento do IPTU lançado sobre o imóvel, correto?

Segundo a jurisprudência majoritária do STJ, não.

O STJ reconheceu a legitimidade passiva, tanto do possuidor “promitente comprador” do imóvel, quanto do seu proprietário “promitente vendedor”, pelo pagamento do IPTU no julgamento definitivo do mérito do Resp 1.111.202/SP, tema 122, STJ, DJe de 18/06/09, e do REsp 1.110.551, DJe de 18.06.2009, em contratos de compra e venda não averbados na respectiva matrícula do imóvel.

Tal entendimento se baseia no artigo 1245 do Código Civil 2002, o qual dispõe que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis”. Nesta perspectiva, o §1º do mesmo artigo reza que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

Além do mais, segundo esta linha em que o promitente comprador e o promitente vendedor são devedores solidários, o art. 34 do CTN atribui a condição de sujeito passivo do IPTU ao proprietário, ao titular do domínio útil ou ao possuidor do imóvel a qualquer título, de modo que cabe, ao município, optar entre o titular do domínio, e o efetivo possuidor do bem, para fins de lançamento do tributo, já que, conforme se extrai de sobredito artigo, ambos são responsáveis solidários pelo respectivo recolhimento.

Assim, se o contrato celebrado entre particulares não tem o condão de transferir o domínio do bem, objeto da tributação aqui debatida, conforme disposto no artigo 1.245,caput, e §1º, do CC, conclui-se que ele não vincula a Administração Pública aos seus termos, pois ela não está obrigada a respeitar convenções particulares, nos termos do supracitado artigo 123 do CTN, desta forma, ambos se tornam responsáveis pela dívida tributária.

Todavia, como no Direito não há verdade absoluta, também há uma exceção ao Resp nº 1.111.202/SP e ao Resp 1.110.511/SP.

O Resp 1.204.294/RJ consolidou conclusão diversa quando da ocorrência de hipóteses peculiares.

Neste julgamento, o STJ concordou com o Tribunal de origem, o qual entendeu que, ainda que o promitente comprador não seja o proprietário em virtude da ausência de registro da escritura de compra e venda no Cartório de Imóveis, ele o tornou em razão da usucapião, explicitando que “por força de promessa de compra e venda celebrada em caráter irrevogável e irretratável, com transmissão imediata da posse, lavrada no ano de 1979, devidamente averbada no competente cartório de registro de imóveis”, sendo que, “de tão longínqua a data de formação do contrato, já se exauriu, há muito, o prazo da usucapião”, razão pela qual deve ser afastada a responsabilidade do promitente vendedor.

Outros Tribunais Estaduais também entendem que, ocorrendo a propositura da execução fiscal contra quem não é titular ou possuidor do bem imóvel objeto da tributação, restam ausentes os pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, devendo ser reconhecida a ilegitimidade passiva. Deste modo, a execução seria extinta, já que é inadmissível a substituição do polo passivo da ação, nos termos da súmula 392 do STJ.

Em suma, como advogado já há bastante tempo atuando na área, compreendo que a verdade é que ainda se discute muito quem seria o responsável pelo pagamento do IPTU nestes casos em primeira instância e em segunda instância. No entanto, como via de regra, em consonância com o entendimento firmado por meio do REsp nº 1.111.202/SP e o REsp 1.110.511/SP, o promitente comprador e o promitente vendedor, de contratos de compra e venda não registrados na respectiva matrícula do imóvel, são responsáveis solidários pelo pagamento do IPTU que recai sobre o imóvel.