Na hora da crise, talvez você precise revisar seus contratos

Os danos causados ​​pelo Covid-19 atingem o mundo inteiro e em intensidade comparável a uma bomba atômica. Seus efeitos têm se espalhado de maneira assustadora em todo o mundo. 

Essa emergência de saúde pública de classe mundial exigiu severas restrições à economia. 

Esse impacto na economia levanta uma questão importante: o Covid-19 pode ser considerado um ato de Deus ou  uma força maior a isentar as partes de suas responsabilidades contratuais? 

Apesar de ser considerada pela Organização Mundial da Saúde (OMS) como uma pandemia e no Brasil uma emergência de saúde pública de importância internacional, de acordo com a medida provisória 921, de 7 de fevereiro de 2020, uma nota havia sido emitida pelo Ministério da Justiça indicando que a situação geral de emergência no Brasil ainda não configurava, ainda, uma situação adequada para a caracterização generalizada de circunstâncias imprevisíveis ou força maior em relação a todos os contratos.

Essa constatação, já em 20 de março, foi duramente modificada, eis que o agravamento da crise foi uma fatídica realidade.

Preocupado com esta questão, o escritório WANDER BARBOSA ADVOGADOS  envia rotineiramente, orientações aos seus clientes quanto às suas relações contratuais, adotando uma postura preventiva e evitando o litígio.

1. Aspectos contratuais gerais 

Analisando a posição do governo em conjunto com a legislação brasileira, entende-se que questões relacionadas a contratos de arrendamento mercantil devem ser tratadas caso a caso, considerando as regras do Código Civil (como a teoria de circunstâncias imprevistas, circunstâncias fortuitas). ou maior, bem-estar e função social), o que significa que, em razão do cenário presente, há configurada um evento de força maior e de absoluta imprevisibilidade, o que, nos termos do Código Civil, autoriza sua revisão.

2. Efeitos do Coronavírus sobre contratos de locação fora de Shopping Centers

Locações de imóveis fora de shopping centers contam com maior simplicidade e envolvem relações quase sempre diretas e com valores fixos. 

Com a severidade na retração do negócio e do mercado, em particular, no mercado específico do lojista, ele deve demonstrar a redução de seu faturamento, a relevância do respectivo custo em seu orçamento e as condições de outras lojas similares e, posteriormente, iniciar a negociação diretamente com o locador, de modo que ambos suportem parte dos prejuízos experimentados e que, em conjunto, encontrem uma solução adequada a ambos.

3. Efeitos sobre os Contratos de Locação em shopping centers

Para lojistas cuja atividade foi compulsoriamente paralisada, a força maior se caracteriza e a revisão do contrato (ou, no limite, a sua extinção sem multa), se torna uma possibilidade concreta, com poucas margens para discussões sobre esse entendimento.

Não havendo uma contraprestação efetiva pelo pagamento do aluguel, ou seja, tornando-se impossível a exploração da atividade, a razoabilidade é no sentido de que se possa renegociar o seu pagamento pelo tempo que perdurar essa situação atípica.

A negociação  deverá abarcar o pagamento do aluguel, o 13º aluguel, o percentual da associação de lojistas, contribuições condominiais e outras verbas eventualmente incidentes.

Em resumo, como já se verifica a paralisação compulsória da atividade, é imperativo que o lojista procure a administração do shopping para renegociar o seu aluguel e demais contribuições o mais breve quanto possível. 

4. Passo a passo das Negociações

Todos as pretensões presentes nas renegociações devem ser formalizadas e entregues, mediante protocolo, ao locador, que conterá, dentre outras informações, a situação anterior, o evento de força maior (redução no faturamento, paralisação compulsória, fechamento de portos e aeroportos, Etc) e a situação efetiva em que se encontra a atividade. 

I – Devem ser apresentados documentos idôneos, se possível, retirados de sites dos órgãos públicos em todas as esferas.

II – Após, fazer um levantamento de faturamento dos últimos 03 (três) anos para servir de base comparativa com o faturamento atual;

III –  Levantar o faturamento nos últimos 03 (três) meses, demonstrando sua queda desde o surgimento da pandemia;

IV – Preparar um documento, demonstrando ao locador os motivos da queda do faturamento e apresentando sua proposta com base nessa queda de faturamento. 

Nesse documento devem ser demonstradas a conexão entre a queda do faturamento e a pandemia. Esses efeitos serão mais facilmente demonstrados em estabelecimentos que foram compulsoriamente fechados pelo poder público.

V –  Contatar o locador para apresentar sua proposta de negociação;

 A pretensão aqui é a demonstração da boa-fé,  dos legítimos fundamentos que embasam a pretensão e a possibilidade de continuidade dos negócios em condições normais tão logo superada a crise.

Todavia, inexistindo consenso, as condições contratuais podem ser decididas em juízo, que, diante do caso fortuito e força maior, irá reescrever as condições que irão prevalecer enquanto perdurarem as circunstâncias imprevistas.

20/03/2020. Wander Barbosa, advogado sócio titular do escritório WANDER BARBOSA ADVOGADOS | Direito Empresarial

 
Home
EQUIPE DE ADVOGADOS

[TEAM_B id=12268]